부동산 경매 절차 / 10개월 10단계 과정 기초 기본

 

경매의 기본은 민사집행법 / 주민법(임대차보호법/서민주거안정) / 상임법 / 민법

 

 

부동산 경매 10개월 10단계 기본

1단계: 채권자의 경매신청

1단계: 채권자의 경매신청

경매주요용어, 관련법, 경매신청, 경매비용

• 채권자가 경매 신청>등기부등본에 경매 내용 뜸(갑구)
• 경매는 3가지 종류: 임의경매(대부분 80%) / 강제경매(부동산담보x,금전채권) / 형식적경매
• 채권자에 대한 허들은 없음.(순위와 상관이 신청할 수 있음 / 다만 경매의 잉여주의에 인해서 법원 직권 취소 될 수 있음)

 

 

2단계: 경매개시결정등기 

2단계: 경매개시결정등기 (1단계 + 2~3일)

"경매를 집행하는데 문제없다고 판단, 경매개시 결정을 하고, 부동산을 압류하는 등기 기록"

권리분석 대항력, 우선변제권(진입/확정), 말소기준권리

-등기부등본, 토지대장, 건축물대장, 전입세대 열람내역

 

 

 

6+1 말소기준권리가 되는 권리

저당권/근저당권(은행에서 돈을 대출해주면서, 부동산을 담보로 저당 잡을때 설정)

압류/가압류(개인에게 돈을 빌려주었는데, 변제하지 않아 부동산을 임의로 매각하지 못하도록 설정)

담보가등기/경매기입등기

전세권(집합건물 또는 토지와 건물 전체에 대하여 전세권 정설된)에 의한 경매/배당요구 시

 

가처분, 전세권, 지상권, 소유권이전청구권가등기, 환매등기, 대항력(버티는힘), 임차원 등기명력

말소기준권리보다 선순위(앞날자) > 매수인 인수

말소기준권리보다 후순위(뒷날자) > 소멸

 

*우선변제권:돈을 먼저 받을 권리 / 챙겨주자~

*유치권: 말소기준등기와 관계없이 인수되는 권리

 

싸부TV

https://www.youtube.com/watch?v=4iVynuyJIhM&list=PLoDmD2JIqtitrOHcWA0stneE6nJ7PDJCJ&index=15&ab_channel=%EC%8B%B8%EB%B6%80TV

 

 

 

3단계: 현황조사

3단계: 현황조사 (1단계 + 2주)

3가지: 매각물건명세서 / 현황조사서 / 감정평가서

현황조사, 물건명세서, 문건 내역, 경매진행기간, 경매법원

법원 집행관: 부동산 현황조사보고서(현황, 점유관계조사서, 임대차관계조사서, 구조도, 주민등록표등본)

 

 

4단계: 감정평가

4단계: 감정평가(1단계+2~3주)

물건분석, 감정평가서, 명개물건 선별, 용도지역, 토지이용계획

 

 

5단계: 배당요구 종기

5단계: 배당요구 종기(일)(3개월정도)

이해관계인 배당신청 해야함(채권, 임차인, 가압류 등)

선순위임차인, 전세권자, 임차권등기명령, 권리분석 종합

 

 

6단계: 매각기일

6단계: 매각기일(입찰하는 날) - 1단계부터 거의 6개월정도 걸림/ 하락장 등 상승장에 따라 감정평가액 감안해야함

 

 

7단계 매각결정기일

7단계 매각결정기일(6단계 + 7일)

사법보자관 결정/ 결정되는 날

농지취득자격증명, 상계, 매각불허가신청, 즉시항고, 경매취소

 

 

8단계: 확정

8단계: 확정(잔금납부 / 7단계+7일)

• 잔금납부(확정 후 3~4주 기한 30일)

소유권이전촉탁, 경락자금대출, 부동산관련 세금, 인테리어 공사

 

9단계: 배당

9단계: 배당(법원 / 7단계+1달)

배당의 원칙, 배당의 순서, 배당표, 배당금 수령 절차

 

 

10단계: 인도

10단계: 인도(매수인)

합의서 작성, 인도명령신청, 강제집행, 동산경매신청

 

 

중요한 날자

경매개시일

배당종기일

매각기일

 

 

 

출처: 부동산 경매 10-10 도서(표찬/채움과사람들) /  텐텐 강의